Immobilienfinanzierung

Jeder Mensch hat andere Vorstellungen vom idealen Zuhause. Aus diesem Grund erstellt die Volksbank Hellweg eG gemeinsam mit Ihnen eine individuelle Immobilienfinanzierung – ganz nach Ihren Wünschen und finanziellen Möglichkeiten.

Ob Sie kaufen, bauen oder modernisieren: hier im Film ist es von den Volksbanken Raiffeisenbanken verständlich erklärt . Schauen Sie mal rein!

Der Trend zum Eigenheim hält unvermindert an. Ein Eigenheim bietet Sicherheit und Unabhängigkeit und erweist sich in Zeiten niedriger Zinsen als ausgezeichnete und wertstabile Kapitalanlage.

Zum guten Gelingen gehören die sorgfältige Vorbereitung und eine gute Beratung. Lesen Sie hier, wie Sie mit dem kleinen 1x1 der Baufinanzierung zum eigenen Heim gelangen. 

2. Das Eigenkapital für die Baufinanzierung

Über wie viel Eigenkapital verfügen Sie? Dies ist eine wichtige Frage bei der Entscheidung, ob und wann Sie bauen oder eine Immobilie kaufen. Wenn Sie heute schon wissen, dass Sie in ein paar Jahren den Traum vom eigenen Haus verwirklichen möchten, können Sie gezielt darauf hinarbeiten. Spätestens wenn Sie konkrete Finanzierungsangebote anfordern, ist ein Kassensturz angesagt: Tragen Sie alle verfügbaren Kapitalquellen zusammen und ermitteln Sie Ihr Eigenkapital.

Das Eigenkapital spielt in der Baufinanzierung eine große Rolle. Ein gutes Eigenkapitalpolster dient Ihrer eigenen Sicherheit. Denn eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital ist nicht nur teuer, sondern birgt auch große Risiken.

Zum Eigenkapital gehören alle Vermögenswerte, die in kurzer Frist verfügbar sind, also Sparverträge, Guthaben in Form von Tagesgeld oder Festgeld, der Bausparvertrag, Darlehen vom Arbeitgeber, Kredite von Verwandten und Freunden. Wenn das Baugrundstück bereits vorliegt, aus Erwerb oder Erbschaft, zählt es ebenfalls zum Eigenkapital.

Wer handwerklich geschickt ist, kann auch seine Eigenleistung und die seiner Familie als Eigenkapital ansetzen. Die Berechnung erfolgt analog zu den Kosten, die ein professioneller Handwerker für die Leistung verlangen würde. Viele Bauherren streichen Wände, legen Fliesen oder kümmern sich selbst um die Bodenbeläge.

3. Die Nebenkosten bei Hauskauf und -bau

Wer eine Immobilie kaufen oder ein Haus bauen möchte, darf sich nicht allein an den Preisen in den Anzeigen der Immobilienportale und den Prospekten der Fertighausanbieter orientieren. Denn zu jedem Kauf und zu jedem Bauprojekt kommen Nebenkosten hinzu.

Bei einem Bauprojekt sind die Nebenkosten prozentual höher als beim Kauf einer bestehenden Immobilie, weil zu den Kosten für Grunderwerb, Makler und Notar auch die Erschließungskosten für das Grundstück sowie die Kosten für Baugenehmigung, Versicherungen, Baustelle und Bauüberwachung hinzukommen.

Nehmen Sie also nicht den Netto-Preis für Hausbau und Grundstück als Grundlage für die Baufinanzierung, sondern rechnen Sie sorgfältig und anhand einer Checkliste die bevorstehenden Kosten zusammen. Nicht selten kommen dabei Beträge in Höhe von noch einmal 50 Prozent der reinen Hausbau- und Grundstückskosten zusammen.

Diese Nebenkosten gehören in die Baufinanzierung. Die Grundformel lautet: Haus- oder Wohnungspreis plus Nebenkosten abzüglich Eigenkapital ergibt die Höhe des benötigten Immobiliendarlehens.

Idealerweise können Sie die Nebenkosten vollständig aus Ihrem Eigenkapital decken. Bei einem Kredit in Höhe des Kaufpreises oder weniger können Sie dann im Notfall den Kredit mit dem Verkaufserlös des Hauses oder der Wohnung ablösen.

4. Gestaltung von Baufinanzierung und Laufzeit

Jede Baufinanzierung ist anders. Denn die Menschen, die eine Immobilienfinanzierung abschließen, bringen ganz unterschiedliche Voraussetzungen mit. Der eine hat bereits ein langes Arbeitsleben hinter sich und gespart, nun möchte er mit Blick auf den Ruhestand eine passende Wohnung kaufen. Der andere möchte Kapital aus einer Erbschaft sicher und renditestark anlegen. Ein Dritter wiederum ist jung und möchte mit der Familie ins eigene Heim ziehen.

Die Baufinanzierung passt sich an das Lebensalter an. Je kürzer die Zeit bis zur Rente, desto schneller soll der Kredit abgetragen werden. Es macht in der Baufinanzierung einen sehr großen Unterschied, ob jemand am Anfang der Karriere steht und noch 35 Jahre Zeit hat, die Immobilie abzubezahlen. Oder ob ein 50-jähriger Käufer den Kredit innerhalb der nächsten 15 Jahre zurückzahlen möchte.

Bei den meisten Arbeitnehmern sinkt mit dem Renteneintritt auch das verfügbare Einkommen. Viele haben das Ziel, im Alter mietfrei zu wohnen – die Immobilie ist ihre Altersvorsorge. Andere wollen zumindest die monatliche Rate ihrem Einkommen als Rentner oder Pensionär anpassen. Gerade für den letzteren Fall sind flexible Verträge nötig. Für Käufer von Wohnungen, die der Kapitalanlage dienen, sind wiederum andere Finanzierungsmodelle nötig. In jedem Fall muss die Baufinanzierung zum Nutzungskonzept passen.

Je nach persönlicher Lebenssituation und den Motiven für den Immobilienkauf wird die Baufinanzierung individuell gestaltet: Laufzeit und Tilgung des Kredits richten sich auch nach dem Lebensalter.
 

Persönliche Risiken in der Baufinanzierung

Man kann es nicht oft genug betonen: Die Baufinanzierung ist ein langfristiges Projekt, das einen großen Teil des monatlichen Einkommens beansprucht. Manche Kreditnehmer verpflichten sich bis an die Grenze ihrer Leistungsfähigkeit. Wenn dann zum Beispiel das Einkommen eines Partners ausfällt, gerät die Baufinanzierung und unter Umständen auch die selbstgenutzte Immobilie in Gefahr.  

Wichtig ist, diese Risiken für Ihre Baufinanzierung zu bedenken.

  • Berufsunfähigkeit: Eine Berufsunfähigkeitsversicherung ist für Arbeitnehmer empfehlenswert. Sie hilft, die monatliche Kreditrate zu zahlen, wenn der eigene Beruf wegen Krankheit nicht mehr ausgeübt werden kann.
  • Arbeitslosigkeit: Wenn sich eine Familie auf zwei Einkommen stützen kann, sind die Risiken im Falle eines Jobverlusts geringer.
  • Tod eines Partners: Mit einer Absicherung für den Todesfall kann der verbleibende Partner den Immobilienkredit weiter bedienen oder ablösen.
  • Restschuldversicherung: Kreditnehmer können im Rahmen der Baufinanzierung eine Versicherung für den Fall des Todes, der Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit abschließen.
    Zur "Absicherung" der Restschuld kann auch ein zinssicherer und -günstiger Bausparvertrag eingesetzt werden.   

5. Die Höhe der Zinsen bei der Baufinanzierung ist wichtig

Zinsen sind der Dreh- und Angelpunkt Ihrer Finanzierung. Sie sind der Preis, den der Kreditgeber für die Bereitstellung der Kreditsumme erhält. Immobiliendarlehen gehören zu den langfristigen Krediten, daher bestimmt der anfänglich festgelegte Zinssatz die Kosten der Baufinanzierung auf Jahre hinaus.

Welche Zinsen sind entscheidend für die Baufinanzierung?

Einen „mittleren“ Zinssatz für die Baufinanzierung gibt es nicht, auch wenn Online-Suchmaschinen heute den direkten Preisvergleich erleichtern. Wer Laufzeit, Wunschrate und Kredithöhe eingibt, erhält eine Vielzahl von Angeboten mit dem jeweils effektiven Jahreszins.

Daher bitten wir Sie, uns anzusprechen, damit wir Ihnen in einem persönlichen Gespräch ein unverbindliches Angebot machen können.

Zinsentwicklung in Deutschland

Das Zinsumfeld ist zurzeit für eine Baufinanzierung ideal. Die EZB tut weiterhin alles, um die Wirtschaft mit günstigem Geld zu versorgen. Dabei sind die Experten uneins, ob die „Zinswende“ kurz bevorsteht oder womöglich schon eingetreten ist. Unter der Zinswende verstehen Marktbeobachter die Umkehr des Trends der vergangenen Jahre. Denkbar ist jedoch auch, dass die Zinsen weiterhin im Dauertief verweilen.

7. Die Zinsbindung in der Baufinanzierung

Im Darlehensvertrag wird der Zinssatz für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, man spricht vom gebundenen Sollzins. Zumeist steht der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Vertrags fest, die Dauer der Zinsbindung entspricht also der Kreditlaufzeit.

Die Zinsen für Immobilienkredite entwickeln sich parallel zum allgemeinen Zinsgeschehen auf den Geldmärkten. Wie sie sich allerdings entwickeln, das kann kein Experte voraussagen. Dafür sind die internationalen Einflüsse und die Entwicklungen auf den verschiedenen Märkten zu komplex.

Zurzeit sind die Zinsen in Deutschland sehr niedrig, daher können die Zinsen heute praktisch nur in eine Richtung gehen: nach oben. In Zeiten hoher Zinsen ist dies anders: Dann gibt es auch das Risiko, dass die Zinsen sinken. In solch einem Fall fesselt die Zinsbindung den Kreditnehmer an einen vergleichsweise teuren Vertrag. Deshalb ist es wichtig, sich jetzt die niedrigen Zinsen langfristig zu sichern.

8. Die Tilgung in der Baufinanzierung

Die Tilgung ist die Rückzahlung des Kredits in Teilbeträgen. Weil durch die Tilgung der Kreditbetrag immer weiter abnimmt, werden Monat für Monat weniger Zinsen fällig. Die Tilgungsrate bleibt daher nicht auf dem Anfangswert stehen, sondern steigt immer weiter an – der Rückzahlungsprozess beschleunigt sich.

Grundsätzlich ist die Höhe der Tilgung unabhängig vom Zinssatz: Ein Darlehen kann immer schnell oder langsam getilgt werden. Wie der Plan konkret aussehen soll, hängt stark von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab.

Eine gute Alternative zur hohen anfänglichen Tilgungsrate ist die Vereinbarung von Sondertilgungsrechten. Im Kreditvertrag wird vereinbart, ob und in welchem Umfang Kreditnehmer zusätzliches Kapital außerplanmäßig für die Tilgung des Darlehens einsetzen dürfen. So dienen Geldgeschenke, Sonderzahlungen vom Arbeitgeber oder Erbschaften dazu, die Restschuld zu vermindern. Die Zinslast sinkt, der Tilgungsanteil steigt und der Kredit kann schneller abbezahlt werden. Üblich sind Vereinbarungen, nach denen beispielsweise fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme pro Jahr zusätzlich getilgt werden dürfen. Auf diese Sondertilgungsrechte gibt es jedoch keinen gesetzlichen Anspruch.

9. Darlehensvertrag und Darlehensauszahlung in der Baufinanzierung

Die Realisierung der Baufinanzierung und des Immobilienkaufs ist ein weiterer spannender Höhepunkt auf dem Weg zum Eigenheim. Jetzt wird rechtlich nachvollzogen, was so viele Wochen und Monate geplant wurde. Die Verträge, die jetzt unterschrieben werden, sind wichtig und rechtlich bindend.

Der Abschluss des Kaufvertrags auf der einen und des Darlehensvertrags auf der anderen Seite erfordern eine gute zeitliche Abstimmung. Denn wenn der Darlehensvertrag unterschrieben ist, aber der Immobilienkauf platzt, entstehen Kosten für den Rücktritt von der Baufinanzierung. Umgekehrt sollte man den Kaufvertrag nicht ohne verbindliche Finanzierungszusage unterschreiben, denn die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs ist für den Käufer mit hohen Kosten verbunden.

11. Warum benötigen Sie einen Notar?

Der Immobilienkauf und die Baufinanzierung sind Rechtsgeschäfte, die Verbraucher nur selten in ihrem Leben tätigen, und oft geht es um große Summen. Rechtsgeschäfte von besonderer Bedeutung werden von einem Notar beurkundet. Bei Grundstücksgeschäften ist dies immer der Fall – ob Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Erbbau. Auch Grundbucheintragungen können in Deutschland nur von Notaren vorgenommen werden. Der Notar ist neutral und keiner Partei verpflichtet. Es gehört zu seinen Aufgaben sicherzustellen, dass alle Vertragsparteien die Bedeutung und die Konsequenzen der Vereinbarungen erkennen.

Die Grundschuld ist in Deutschland die wichtigste Art der Kreditsicherung. In den meisten Fällen verlangen die Kreditgeber als Absicherung des Kredits eine Grundschuld ersten Ranges. In dieser Frage besteht für private Kreditnehmer kaum Verhandlungsspielraum. Damit hat der Kreditgeber Vorrang vor allen anderen Gläubigern, auch im Falle einer Insolvenz des Schuldners. Die Kreditsumme wird üblicherweise erst ausgezahlt, wenn die Grundschuld für den Kreditgeber im Grundbuch an erster Stelle eingetragen ist. Ein Gerichtsprozess ist nicht nötig, um die Ansprüche durchzusetzen.

Die Grundschuld kommt zum Tragen, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt wird. Dann kann der Kreditgeber die mit der Grundschuld belastete Immobilie versteigern lassen und mit dem Erlös die Kreditschuld ablösen. Der Fachbegriff für die Zustimmung des Kreditnehmers zur Versteigerung der Immobilie ist die „Vollstreckungsunterwerfung“. So kann der Kreditgeber offene Forderungen im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen.

Die Grundschuld bleibt vollständig im Grundbuch bestehen, auch wenn das Darlehen abbezahlt ist. Kreditnehmer können sie löschen lassen, allerdings ist dies wieder mit Kosten verbunden. Zum Löschen benötigen Sie eine Löschungsbewilligung der Bausparkasse oder Bank.

Die Dienstleistung des Notars kostet Geld. Notare legen ihre Gebühren nicht nach Gebührentabellen fest, sondern die Kosten richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Die Gebühren der Grundbuchämter wiederum richten sich nach dem Wert des einzutragenden Grundpfandrechts. Auch die Löschung und der Wechsel zu einem anderen Rechteinhaber sind mit Gebühren verbunden.

12. Wie geht es mit der Baufinanzierung weiter?

Die Baufinanzierung läuft. Sie genießen Ihr Eigenheim: Sie sind unabhängig, gestalten Ihr Wohnumfeld nach Ihren Wünschen, zahlen Ihre feste monatliche Rate und freuen sich auf die Aussicht, bald gänzlich mietfrei zu wohnen. Doch in den meisten Fällen ist mit dem Ende der Zinsbindungsfrist Ihre Baufinanzierung noch nicht abgeschlossen. Nach der Laufzeit des Kredits bleibt eine Restschuld, die Sie mit einem neuen Darlehen, dem Anschlussdarlehen, finanzieren. Steigen Sie rechtzeitig in die zweite Finanzierungsrunde ein, können Sie bares Geld sparen.

Sprechen Sie uns hier an, wir sind für Sie da und finden gemeinsam mit Ihnen in einem persönlichen Gespräch eine Lösung.

Ja, ich möchte einen Termin für meine Baufinanzierung vereinbaren!

Sara Eichelberg